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2018年房企成绩单:碧桂园领军优势扩大

又到了盘点各大房企全年业绩的时节,今年的榜单特别引人注目。因为年初以来头部房企的消息不断,万科重提“活下去”,恒大打折促销都引来围观。“碧桂园裁员百分之五十”更被传得沸沸扬扬,结果被证实一场乌龙——不仅没裁员,还在新业务领域大举招兵买马。

其实,各种消息都不是干货,种种微妙的心态纠缠其间,营营青蝇,烦人不已。要看干货,还是得看年度业绩的盘点。

2018年年度业绩出炉,没有太大的意外。行业集中度继续提高,现在已经到了头部公司之间拉开差距的阶段。碧桂园、恒大、万科、融创、保利“五虎上将”进一步分化,形成了“三驾马车”先行一步的格局。尤其是碧桂园,不仅稳坐行业龙头的地位,而且有扩大领先优势的趋势。

这在规模体量上体现得尤为明显。

01、规模与增速

房地产行业的特点之一就是规模效应特别明显,尤其是在行业处于调整阶段时,规模体量的大小决定了企业的资源利用效率、社会影响力。头部五大房企整体的成绩都不错,没有生存之忧,但是规模大小仍然直接决定了行业地位。

融创中国2018年合约销售额4650亿元,保利地产实现签约金额4048亿元,均在5000亿大关之下,而年度销售业绩第三名的恒大已经达到了5513亿。千亿左右的规模差距,已经不能说是一个梯队了。

保利的销售增速惊人,同比增长30%,但是净利润率增幅有明显回落,规模扩大和投资收益之间的平衡问题初露端倪。相比之下,“三驾马车”的业绩总体上没有“糟点”。

在“三驾马车”中,恒大年度销售5513亿,万科年度销售6070亿元,都是全口径统计数据。而碧桂园自去年7月份开始使用了权益口径,公布的数据是5018亿元,难道是大幅下降?

非也,根据第三方统计机构克尔瑞数据的全口径统计是7287亿元,不仅稳居三大房企之首,而且和第二名万科之间的差距在千亿以上。

年度销售额增幅也体现了碧桂园的压倒性优势——碧桂园增幅达31.3%,万科为14.5%,而恒大10.1%。销售面积增幅的排名情况也类似,碧桂园23.1%,万科12.3%,恒大4.2%。显然,碧桂园的规模优势和增长优势均很显著,行业龙头当之无愧。

出现这样的局面也在情理之中,万科近些年经历了宝万之争,经营多少受到影响,比如2017年相对忽视了三四线城市布局,错过了机遇。而恒大则高调转型,投入高科技、电动车、医疗等诸多行业,地产主业采取了相对守势。

当然,单论规模大小,还不能表征企业的运营状况。就像我们判断一个人的健康状况,满面红光、虎背熊腰当然好,但具体的健康指标还要验血、拍片等等——对企业而言,解读财务数据就相当于验血了。

02、现金为王

这次“三驾马车”的财务数据各有亮点,一一比较过于繁琐,仅以碧桂园为例。

2018年,碧桂园的净利润约为人民币485.4亿元,同比增长约68.8%。以碧桂园侧重民生地产,在头部房企中多年保持平均每平八千多元的较低定位,这样的净利润成绩还是不错的。且同比增长速度非常可观,呈现快速向上的趋势。

对当前形势下的房地产企业而言,现金流情况的重要性远比利润水平重要——只要现金流状况良好,头部房企的利润水平不会差到哪里去。“现金为王”的时代,“贫血”才是企业经营的大忌。

碧桂园的现金流是个显著的亮点,从2017年到去年,碧桂园强调高周转的方针奏效。2018年度实现了权益物业销售现金回款约4557.9亿元,权益销售回款率高达91%,连续三年实现正净经营性现金流。

2018年房企成绩单:碧桂园领军优势扩大

截至2018年12月底,公司可动用现金余额约2425亿元,另有约3017亿元的银行授信额度尚未使用。既有充足的现金,又有庞大的授信余额,保证了企业后续经营的进退自如。

更难得的是,2018年碧桂园的净借贷比率仅49.6%,同比下降7.3%。净借贷比率是媒体炒作房企“高额负债”的主要指标,需要多费些笔墨解释。单一的净借贷比率并不能表征企业的健康程度,经营活动陷入停滞、信用流失的企业,净借贷比率也会很低。

碧桂园明显不属于这种情况,年度销售同比增长31.3%的高增速,正处于扩张阶段。而且银行授信充分,余额三千多亿,不存在信用流失问题。更难能可贵的是,作为规模和增速都遥遥领先的行业龙头,净借贷比远低于行业平均水平,并实现了明显的下降——根据克尔瑞地产研究披露的数据,2018上半年末,170家房企加权平均净负债率为92.56%,较年初增加了4.04个百分点。

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